Blog

Birbirinden farklı motivasyonlara ve gerçekliklere sahip olsak bile neredeyse hepimizin ortak hayali bir ev satın almak, bir anahtar sahibi olmak. Bu anahtar kimilerimiz için finansal özgürlüğün kapısını açıyor kimimize konfor, aidiyet ve güvence hissi veriyor. Ama aynı zamanda birikimleri kazanca dönüştürecek etkili bir yatırım. Hatta yatırım araçları arasında en geleneksel tercihin konut yatırımı olduğunu söyleyebiliriz.

Yatırım, doğası gereği dinamik ve değişken. Herhangi bir yatırım aracı, avantaj ve dezavantajların bir arada bulunduğu bu doğadan bağımsız değil. Konut yatırımı da potansiyeli yüksek ve kazançlı bir fırsat ama bazı riskler göz ardı edilemez. Bunları biraz açalım…

Konut denince ilk akla gelen unsur kira olur. Ev sahibi olmanın avantajı burada iki yönlü işler; kira giderlerinden tasarruf etmek veya sabit gelir olarak kira toplamak. Bu noktada sigorta, emlak vergileri, bakım ve onarım masrafları gibi giderleri hesaba katmak gerekir. Kendi evimizin sahibi olmayı amaçlıyorsak bunları da bütçe planımıza eklemeliyiz. Eğer evimizi kiracılara açmışsak bu plana farklı sorular dahil olur: “Konut kredisini veya vergileri ödemek için gelecek kiraya ne kadar bel bağlıyorum?”, “Evime iyi bakılır mı?”, “Düzenli gelir elde edebilir miyim?” gibi.

Son olarak konuma dikkat çekebiliriz. Oturmak ya da kiralamak fark etmeksizin, evin değerini belirleyecek unsur budur. Okul ve hastane gibi hizmetlere kolay erişim, toplu ulaşıma ve ana yollara yakınlık, değerinin artması öngörülen bölgeler, hatta gelecekte bölgede gerçekleştirilecek projeler gibi bizden bağımsız faktörler de yatırım üzerinde etkilidir.

Konut yatırımı yaparken piyasayı nasıl değerlendirmeli?

Peki ya konut yatırımı konusuna piyasa bazında yaklaşırsak? Genel olarak emlak piyasası, özellikle hisse senetleri ve tahvillerle karşılaştırıldığında nispeten düşük oynaklığa sahip. Mülk kendini büyüten bir yatırım olarak kabul edilir, çünkü değeri orta ve uzun vadede önemli ölçüde artabilir. Dahası yeniden satış piyasası çoğunlukla hareketli ve gelişmiştir. Ancak piyasanın dönem dönem tahmin edilemez olacağı da açık.

“Emlak piyasası, özellikle hisse senetleri ve tahvillerle karşılaştırıldığında nispeten düşük oynaklığa sahip. Mülk kendini büyüten bir yatırım olarak kabul edilir, çünkü değeri orta ve uzun vadede önemli ölçüde artabilir.”

Size bir de ‘kaldıraç’ kavramından bahsetmek istiyoruz, yani yatırım yapmak için ödünç alınan parayı (konut kredisi/mortgage) kullanmaktan. Bu sayede belli bir miktar peşinatla, tüm birikimi bir çırpıda kullanmadan veya istenen paranın tamamını biriktirmeyi beklemeden yatırımı gerçekleştirebiliyoruz. Zaman içinde kredi borcumuzu yapılandırabiliyoruz. Ancak kaldıraç etkisi aleyhimize de çalışabilir: Sizin için doğru olan zamanda ve doğru miktarda borçlanmazsanız, gayrimenkul değerleri de düşerse bütçenize yük getirebilir. Ayrıca evin potansiyel satış değerini, güncel koşulları ve kapanış maliyetlerini de denkleme dahil etmelisiniz.

Denklem demişken… Yatırım kararları sadece uygun finansal enstrümanı ideal zamanda satın almayı kapsamaz, değişkenlerden biri de onu nasıl elden çıkardığımız/çıkaracağımız. Konut yatırımı çoğu kişinin bir dereceye kadar hâkim olduğu alandır, diğer yatırım araçlarında olduğu gibi anlaşılması zaman alan ekonomi terimleriyle ya da karmaşık algoritmalarla uğraştırmaz. Dahası, mesela hisse senetlerinin kâr etmesi o şirketin başarısı, yönetimdeki bir skandal, başka bir şirketin son derece rekabetçi bir ürünü/hizmeti piyasaya sürmesi gibi yatırımcının kontrol edemeyeceği pek çok faktöre bağlıdır. Konut değerini etkileyecek bazı gelişmelere de (demografik, ekonomik vb.) müdahale edemeyiz, ancak yatırım üzerinde daha fazla kontrolümüz var ve en önemlisi harekete geçmek için elimizde zaman kozu olur. Yine de bir ‘ama’ var. Konutları nakde çevirmek göreceli olarak zordur. Saniyeler içinde tamamlanabilen hisse senedi veya tahvil gibi işlemlerin aksine, bir gayrimenkul satışının kapanması aylar alabilir. Bir mülk genelde önemli değer kaybı olmadan hızlı ve kolay satılamaz.

Öte yandan deyim yerindeyse ‘parça parça’ konut yatırımı yapılabilir. Gayrimenkul sertifikası adı verilen bu uygulama hisse senedine yatırım yapmak gibi işliyor. Konut alacak kadar birikimi olmayan yatırımcılar, seçtikleri inşaat projesi başlamadan veya devam ederken pay alıyor. Böylece yatırımları oranında projeye ortak oluyor. Bu süre zarfında payları borsada değerlendirmek de mümkün.

Konut yatırımı hayallerimize giden kapıyı açarken aynı zamanda birikimlerimizin zaman içinde değer kazanmasını sağlar. Bunun için öncelikle finansal sağlığımıza iyi bakmalı, bugünün tasarruflarını birikime çevirmeliyiz.